本篇文章給大家談談老舊小區改造可行性研究報告意見和建議，以及老舊小區改造可行性研究報告意見和建議范文對應的知識點，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔，本文目錄一覽：，1、，老舊小區改造都改什么？，4、，推進老舊小區適老化改造，這些城市出新招，5、，老舊小區改造及社區物業管理的問題和對策，6、，老舊小區改造：改什么，怎么改，現在小區越來越高檔了，并且在小區內一些設施都已經在開始完善，但是對于一些老舊的小區來說，為了讓，居民的生活體驗更好，都會進行一些改造，面對改造的問題，對于業主來說還是很關心的，老舊小區改造都改什么？
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本文目錄一覽：
- 1、老舊小區改造都改什么？老舊小區改造注意些什么？
- 2、如何開展老舊社區基礎設施改造的意見和建議
- 3、老舊小區如何改造？
- 4、推進老舊小區適老化改造，這些城市出新招
- 5、老舊小區改造及社區物業管理的問題和對策
- 6、老舊小區改造：改什么，怎么改
老舊小區改造都改什么？老舊小區改造注意些什么？
現在小區越來越高檔了，并且在小區內一些設施都已經在開始完善，但是對于一些老舊的小區來說，為了讓，居民的生活體驗更好。都會進行一些改造，面對改造的問題，對于業主來說還是很關心的，老舊小區改造都改什么？老舊小區改造注意些什么？
現在小區越來越高檔了，并且在小區內一些設施都已經在開始完善，但是對于一些老舊的小區來說，為了讓，居民的生活體驗更好。都會進行一些改造，面對改造的問題，對于 業主 來說還是很關心的，畢竟改造的項目不同，會給我們帶來不一樣的居住體驗，那么我就來告訴你 老舊小區改造 都改什么？老舊小區改造注意些什么？
老舊小區改造都改什么
老舊小區改造都改基本的 配套 設施。比如小區里和居民生活直接關系的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善以及 加裝電梯 、 垃圾分類 設施的配套等。有條件的地區在改造中建設公共活動場地、配建停車場、活動室、物業用房等。進一步完善社區的養老、撫幼、醫療、家政、快遞、便民、等設施及公共服務。
老舊小區改造注意些什么
，老舊小區改造最為核心的一點就是居民自愿，老舊小區改造需要征得居民的同意，要不要改造，怎么改造，具體的改造方案都要聽取居民的意見和建議，力求改造人性化，積極了解居民需求，從而解決矛盾和糾紛，方便居民生活。
第二，老舊小區改造需要全面進行改造，不僅僅是對房屋的外觀做簡單的改造，還需要對小區進行全面改造。改造主要分為三部分，一是基礎需求，包括電路改造、煤氣管道改造、取暖線路改造等；二是 房屋改造 ，包括保溫、加固、防水等；三是小區的公共設施和綠化等也需要進行改造。同時，要對周邊配套設施同時進行改造，包括便民市場、醫院、學校。幼兒園等，全方位的考慮居民需求，方便居民生活。
第三，老舊小區的費用。因為老舊小區改造的核心是為了提高老舊小區居民的生活水平，并且尊重因此老舊小區居民的意見，因此老舊小區改造的費用是需要居民承擔一部分的。當然居民不需要承擔全部費用，大部分費用還是由中央和地方財政負擔的。
2020年是老舊小區改造的年，也是老舊小區改造的開始，各地的改造工作也在不斷的成長過程中，也可能會存在一些問題，因此也要注意自己合法權益的保護。
以上是我介紹的老舊小區改造都改什么？老舊小區改造注意些什么？對于小區改造的問題，我們已經了解，我們要知道小區的改造。是根據相關的規定進行改造的，我們如果想要，大概了解。改造的項目可以到公告欄上去看一看，在改造的項目當中，公告人都會有寫。
如何開展老舊社區基礎設施改造的意見和建議
1、科學規劃，分步實施。在深入調查、充分聽取社情民意的基礎上，科學編制城市老舊住宅小區改造整治規劃。應當按照突出重點、分步實施的原則，從當前城市發展最需解決、社會群眾呼聲最強烈的問題入手，將完善基礎設施作為當前老舊住宅小區改造整治的主要內容，優先解決道路和地下管網破損陳舊老化問題。根據小區居住規模需求和技術規范標準，對小區破損的道路進行修整、翻建，修整、規范桿管線設施，疏通、翻建地下管網，改造水、電、氣三表出戶管網，更新計量器具和設施設備，滿足老舊住宅小區居民出行和居住生活的最基本需求，改善小區面貌，提升管理水平。
2、政府主導，形成合力。老舊住宅小區改造整治工作是一項事關全局、涉及部門眾多的綜合性系統工程，關系到老百姓的日常生活和切身利益，關系到政府部門、專業經營單位和住戶等各方利益的協調與平衡。尤其現階段，城市改造尚未完成，物業產權形式多樣，新老住宅并存，居民素質參差不齊，改造整治工作顯得尤為復雜和艱巨。政府應發揮主導作用，成立相關職能部門和各專業經營單位參加的整治工作領導機構，建立聯席會議制度，制定出臺《老舊住宅小區改造整治工作實施意見》，明細職責分工和整治工作目標。突出明確水、電、氣、暖等專業經營部門的整治責任，督促履職盡責，形成工作合力，解決工作進展中出現的困難和問題，推動改造整治工作目標的順利實現。
3、多措并舉，保障投入。老舊住宅小區改造整治所需投入巨大，資金籌措是最關鍵的環節和保障。舊住宅小區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔；開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。充分發揮政府投入的支撐與引導作用，合理分攤、消化資金壓力。同時，要積極引入市場機制，吸引房地產開發企業和社會資金參與改造整治，立足于小區找資金。
4、規范完善，建立長效管理機制。要通過解決管理責任主體、資金來源、管理機制等問題，根據老舊住宅小區改造整治后環境、配套設施和房屋產權的狀況、居民的承受能力以及群眾需求的實際情況，制定物業管理具體的承接基本標準，確定物業管理模式，建立健全老舊住宅小區維護管理長效機制，使改造整治與長效管理相銜接，社區管理與物業管理相協調，杜絕整治后的反復，保持整治成果，實現老舊住宅小區管理的良性循環。
老舊小區如何改造？
01、老舊小區的整體建筑方案改造思路應因地制宜，綜合考慮，改造后須滿足現行相關規范的要求，當按臨建考慮改造時，須定期對改造后的建筑物做安全檢測鑒定，以確保安全使用；
02、須對老舊小區改造前進行全面細致的檢測鑒定，對其結構狀況進行全方位的深入了解；
03、根據需要改造的新建筑方案，通過結構驗算復核，結合舊結構狀況設計出“經濟合理，安全可靠”的加固改造施工圖，要求施工圖的設計單位必須有豐富的老舊小區加固改造設計經驗，圖紙須通過專家會審和施工圖送審；
04、選擇有資質且有豐富經驗的施工隊伍進行施工，施工前應有細致的《施工組織方案》經專家會審核通過后實施；
05、為了防止低價低質的現象，為確保優價優質，對施工單位的選擇應通過考察辦公場所、過往業績、組織架構、技術能力、儲倉狀況、正在施工業績等等；
06、施工中應有很好的安全預案，當涉及到梁、柱、板構件增減時，應有嚴格的電子監測措施，確保施工過程的動態監測；
07、為確保加固改造施工后不留安排隱患，施工過程各工序的嚴格把關是非常重要的，可先做工序樣板以確保各工序施工質量，并確保材料采購質量，嚴格把關施工過程的材料配方、新舊界面處理、連接部位的填料飽滿度與砼澆筑質量與養護等等。
擴展資料
與舊城改造和棚改不同，老舊小區改造較少涉及大拆大建，改造內容主要分為三類。
一是?；镜呐涮自O施：水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善，還有垃圾分類設施的配套；有條件的可加裝電梯。
二是提升類的基礎設施：包括公共活動場地，有條件的地方配建停車場、活動室、物業用房等。
三是完善公共服務類的內容：包括完善社區的養老、撫幼、醫療、助餐、家政、快遞等設施。
改造的目的在于完善基礎設施、增加服務水平、提升居民居住水平。北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學城市經濟與管理學院教授趙秀池在接受《中國報道》記者采訪時說，老舊小區改造絕非“刷刷墻”這么簡單，而是要有科學規劃，動員社會多方力量協助實現居民居住環境和生活質量的雙重提升。
推進老舊小區適老化改造，這些城市出新招
當下，全國各地老舊小區改造正在加速推進。在老舊小區改造中，“適老化”“無障礙”成為關鍵詞。
5月18日，《北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）》（簡稱《規劃》）正式印發，這也是全國首個減量發展背景下的城市更新專項規劃?！兑巹潯诽岢?，聚焦老舊小區更新改造工作，統籌推進老舊小區分類改造，提升居住品質，促進職住平衡，到2025年完成1.6億平方米老舊小區改造。同時，《規劃》明確，要注重適老化和無障礙改造，加強適老化改造設計管理，突出加裝電梯、公共環境適老化改造和無障礙環境建設等重點任務，統籌養老、助殘等相關政策，鼓勵“物業服務 養老服務”。
事實上，今年的《政府工作報告》中也提到，要推進無障礙環境建設和適老化改造。那么，隨著老齡化社會的到來，如何推進老舊小區“適老化”改造？如何對接“銀發一族”的社區養老需求？
北京：
推進室內適老化改造，探索“五方聯動”
勁松模式、清河樣本、昌平經驗……在老舊小區適老化改造方面，北京走在了全國前列，各區總結出了“因地制宜”的模式和經驗。
去年5月，北京率先發布了《關于老舊小區綜合整治實施適老化改造和無障礙環境建設的指導意見》，推出適老化改造“菜單”，為適老化改造提供了參考標準。
在北京老舊小區的適老化改造方面，特別注重的是“內外結合”和“社區配套”。以北京海淀區南二社區為例，這是北京市首個老舊小區適老化改造試點，由海淀區政府出資，從適老居住環境、出行環境、健康環境、服務環境、敬老社會文化環境營造五大方面進行適老化改造。
在室內適老化改造方面，南二社區對小區內99戶80歲以上老人和重度失能老人家庭進行家庭居室適老化改造，包括配置防滑墊、感應夜燈、連續手把、洗澡椅等方便老人自理的設備，還配置了智能設備，實現就寢、習慣化動作、如廁、洗浴等數據實時監測，如有異常，老人家屬和醫護人員可在第一時間獲悉。
同時，在社區配套方面，南二社區注重老年人的生活需求，補齊了便利店、理發、家政、洗染、維修、末端物流等八項基本便民服務功能。從2019年改造至今，南二社區這種“內外兼備”“軟硬件結合”的做法成了北京老舊小區適老化改造的樣本和成功案例。
繼海淀南二社區后，在朝陽區政府的支持下，朝陽區勁松小區引入社會資本用于推進老舊小區改造更新，并形成了“勁松模式”。
“勁松模式”開啟了多重意義上的創新，探索出了一條“區級統籌，街鄉主導，社區協調，居民議事，企業運作”的“五方聯動”機制，對老舊小區引入社會資本力量具有示范性意義。不僅如此，在引入物業時，勁松小區率先以“先嘗后買”的理念，以“先服務，再體驗，后收費”的原則，讓居民感受到環境與服務提升的切身變化，從而更容易接受自主向物業繳費。
河南開封：
探索“紅色議事廳”，推廣“3 3”電梯加裝模式
推進老舊小區適老化改造，八朝古都開封市也走在了全國的前列。與一二線城市不同，三四線城市普遍面臨著人口外流、人口老齡化問題，在老舊小區改造時，開封市積極探索和創新適老化模式，給三四線城市適老化改造提供了新思路。
在老舊小區改造中，開封市城鄉一體化示范區轄區內的金康苑小區和武夷連片小區提升改造，獲得了群眾點贊。值得一提是，已有27歲“高齡”的金康苑小區在2021年被國家住房和建設部確定為全國推廣的12個典型改造案例之一，供全國學習借鑒。
對此，開封市城鄉一體化示范區住房和城鄉建設局總結了兩個小區的成功經驗，形成了一套自己的舊改標準，即“五連”和“六有”?！拔暹B”包括地下連、地面連、風貌連、服務連、人心連；“六有”即有完善的基本公共服務設施、有健全的便民商業服務設施、有完備的市政配套基礎設施、有充足的公共活動空間、有全覆蓋的物業服務、有健全的社區管理機制。
據新京報記者了解，在老舊小區改造之初，開封市城鄉一體化示范區住房和城鄉建設局牽頭成立了由區黨工委書記、管委會主任任雙組長的黨建引領城市更新及老舊小區改造指揮部，并建立周例會和日調度制度，用心研究創新老舊小區改造項目新理念。
在廣納民意方面，金康苑小區和武夷連片小區創新推廣了“紅色議事廳”；在引導民意方面，發揮小區內群眾威望高、號召能力強的老人建立“紅色管家”志愿服務隊，帶頭參與矛盾調解、政策宣傳、疫情防控等，實現“我的家園我來管”。
在老舊小區的改造中，加裝電梯成為老年人無障礙通行的必要一環，但是，也有低樓層的居民反對加裝電梯和額外收費，認為自己“吃了虧”。在武夷片區的老舊小區改造中，正是通過“紅色議事廳”、居民會客廳，開展“微治理”，尊重民意，發揮民智，創新性地采取了“3 3”電梯加裝模式。
“3 3”電梯加裝模式即分高、中、低3個檔次，居民可以根據自身居住的情況，選擇一次性出資、分期付款、按次刷卡使用3種付費方式。這種按需付費的使用模式不僅解決了老年人上樓難的問題，也獲得了小區居民的大力支持。
“小區缺少老年人和小孩娛樂休閑的地方，公共區域私搭亂建及小菜園也隨處可見?！边@是來自河大家屬院居民的抱怨。在改造前，河大家屬院內部原有的廣場小花園是一片廢棄的雜草，到處是居民私搭亂建的小棚子、雞窩、菜地等。在改造后，小花園實現了“變身”，不僅花團錦簇，而且設置了針對老年人的健身休閑區，中間設置有乘涼亭，兼具了美觀和實用性。
據開封市城鄉一體化示范區住房和城鄉建設局物業科科長豐光輝介紹，在“紅色議事廳”中，住四樓的居民張阿姨提出“每天下樓買菜回來上樓時都很吃力”的現實情況，在武夷社區的老舊小區改造中。針對張阿姨提出的“上樓吃力”，社區加裝了臨時折疊休椅，座椅旁邊還有溫馨提示和緊急聯系電話，可以讓張阿姨“上一層，歇一歇”。
據介紹，經過幾年的老舊小區提升改造工作，開封市城鄉一體化示范區內雜亂無章、簡陋破舊的老舊小區面貌煥然一新，提升了廣大群眾的幸福感、獲得感，贏得了當地居民的點贊。
浙江杭州：
運用市場化機制，推廣“物業 養老”模式
作為長三角的核心城市，杭州在老舊小區改造方面探索出一條“居民主體、政府引導、社會參與”共建共治的模式，“交給專業團隊干專業的事兒”成為杭州老舊小區適老化改造的理念。
杭州上城區采荷街道引入了宋都服務作為“金牌管家”，負責對轄區內的36個老舊小區進行升級改造，不僅推出了一套可供復制的社區居家養老理念，還打造出了聞名的“社區養老一條街”。
在上城區四季青街道錢景社區的三新路景芳東區段，原本有一條知名的“小區商業街”，但由于非機動車亂停放、周邊沿街環境差、社區活動場地小等原因，當地社區決心將其改造，通過引入宋都服務全資子公司和瑞生活，花了將近一年的時間，成功將“小區商業街”改造成了“幸福養老一條街”。
“幸福養老一條街”總長100多米，總面積約1200平方米，這條路舊貌換新顏，設置了食堂、超市、理發店，活動室等，一應俱全地滿足了老年人的生活需求。
杭州上城區采荷街道通過引入和瑞生活率先探索了“物業 養老”的模式，在物業服務方面，設置了社區養老的服務“菜單”，包括怡閑園、怡康園、怡智園、怡惠園、怡學園、怡養園、怡樂園、怡護園、怡和園、4S服務驛站等十大功能區塊，形成了集生活照料、文化娛樂、醫療保健于一體的一站式社區養老服務。
滿足社區養老需求已成為老舊小區改造的重點工作，杭州通過運用市場化機制、積極引入社會資本，激發社區服務升級的可持續動力，讓越來越多老年人在社區享受到更專業、更多元的養老服務。
專家建議：
推動適老化改造多元化籌資，鼓勵社會資本參與
推進老舊小區的適老化改造具有迫切性。第七次全國人口普查結果顯示，2020年我國60歲及以上人口為2.64億人，占比達18.70%。在“十四五”期間，我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化。
今年兩會期間，全國政協委員、中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文就“加快推進老舊小區適老化改造”議題提出建議，加大籌資力度，推動適老化改造多元化籌資。地方政府應加大適老化改造投入力度，并應多方努力，形成合力，積極為適老化改造創造政策環境。
上海交大中國城市治理研究院陳杰教授表示，老舊小區適老化改造應該遵循三個原則，首要原則就是尊重意愿，要“自下而上”和“自上而下”有機結合，有效互動。不主觀設計，多傾聽基層聲音，確實社區里有需求再行動。遵循法治精神，尊重物權產權和社區的自主權自治權，絕不應運動化推動。
在尊重民意的基礎上，陳杰指出，循序漸進，條件成熟一個做一個，做好一兩個典型案例，形成示范效應，提煉可復制可推廣經驗，小范圍進行試點，樹立品牌再大范圍推廣，獲得更多社會投入，形成良性循環。此外，社會參與是基礎。適老化改造不能成為政府一家獨角戲，一定是以社會力量為主，應用市場機制，充分調動社會多方面積極性，形成各方合力。
北京易享生活健康科技有限公司創始人、CEO吳曉蓉告訴記者：“社區居家養老屬于‘有剛需，無市場’，缺乏第三方專業運營機構來運營。比如，在老舊小區適老化改造時，引入的物業公司能否持續提供專業的社區養老服務，零碎的養老服務商如何統一管理等?！?/p>
對此，陳杰也深有體會，他表示：“基于對前期多個試點項目的調研，推廣‘物業 養老’落地，主要受到六個來源的阻塞：場地缺自主、業務無授權、業主認同低、服務能力弱、運營模式不明、政府支持不足。這其中有三個矛盾凸顯，物業服務企業的非專業性服務供給水平與養老服務的專業性要求之間的供需矛盾，物業服務企業對經營業務的盈利性要求與養老服務的公益性普惠性要求之間的屬性矛盾，物業服務企業與業主群體在當前社區治理框架和物業服務模式下的利益矛盾?！?/p>
對此，陳杰建議，物業服務企業可以在自身內部孵化專業養老化團隊或者引入第三方專業化養老機構來化解專業化不足的矛盾。而對于盈利的矛盾，可以讓物業企業在滿足約定服務質量考核的前提下承擔微利、無利甚至虧本的公益性、普惠性居家社區養老服務的同時，也授予其開展增值性居家社區養老服務的優先特許權，放開相關價格管控，滿足部分有購買能力的老人對高層次、高品質居家社區養老服務的需求，這樣“肥瘦搭配”，形成交叉補貼。
“目前，老舊小區的適老化改造側重點是社區外部，而缺乏對老年人室內的改造，比如取消高差，防滑、無障礙扶手、適老家具等設計，甚至到智能化的硬件設施等。有一些改造需要室外和室內同步考慮，比如老舊小區衛生間地面存在高低差，老人出入不便，最好從系統解決，進行老舊小區衛生間主立管改造，從而降低高差，減少老人跌倒風險?！眳菚匀厝缡钦f。
老舊小區改造及社區物業管理的問題和對策
隨著城市建設步伐的加快，環境優美、功能齊全、管理先進的新建住宅小區如雨后春筍般涌現出來，給居民們帶來強大的視覺沖擊和心理感受，已經成為了城市建設和管理水平的重要窗口，相比之下一些老舊小區就顯得黯然失色。煙臺市芝罘區作為中心區、老城區，有常住居民31.6萬戶，其中，無物業管理老舊小區居民15.4萬戶，占全區總戶數的48.7%。由于建成時間長、基礎設施差、管理不到位等原因，這些老舊小區在住宅區改造及社區物業管理工作方面，存在著很多現實的困難和問題。
一、困難和問題
一是產權復雜，維修資金缺失。老舊住宅區產權情況復雜，統一管理難度較大。同時，由于改制、破產等原因，個別老舊小區已無管理主體，處于“失管狀態”，雖然前期我區對轄區的無人管理小區進行了升級改造，但由于沒有后續管理，環境不容樂觀，違章建筑、占道經營、破墻開門、開店、毀綠占綠的情況比較普遍，綠地雜草叢生，嚴重影響了小區秩序和容貌。此外，1999年以前修建的商品房基本上未按照建設部要求建立維修資金，無法滿足共用部位、共用設施的維修。老舊小區業主住戶對小區整治和引入規范物業管理的愿望強烈，但在出資和繳費問題上態度消極，部分產權單位出于部門利益也不愿意配合舊區整治和引入物業管理的工作。
二是居民認識存在誤區。在過去計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，讓很多老舊小區居民還存在很多無償享受服務的傳統思想，習慣了由原單位的房產管理部門的管房模式，多數居民認為實行物業管理就是想多收錢，額外增加生活負擔，即便要交錢最好也是由原單位來繳納。同時，居住在老舊小區的居民，老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會弱勢群體較為集中的區域，“誰享受、誰付費”的物業管理消費意識未形成。此外，群眾對物業公司提供服務的內容及標準要求不一致，對物業費的收取標準心理預期不一致。
三是工作推進中不配合問題較為突出。一方面，整治項目和內容難以統一。由于居住習慣不同，小區內居民對整治工作意見不一，尤其涉及居民切身利益的事項，如清理菜地、無花果樹、拆除違建等問題，很多居民不理解、不支持。還有部分群眾提出大量個性化改造要求，絕大多數要求既不符合整體改造規劃，也無相應資金支持。在無法滿足群眾要求的情況下，推進工作受到不同程度的阻力，群眾不配合、不理解情況時有發生，說服、解釋和勸解工作數量大、難度高。
四是物業管理企業水平參差不齊。各辦事處雖然全部完成了街巷保潔市場化服務外包招投標工作，確定了相應保潔服務企業進駐，但部分保潔公司不具備物業管理資質，或資質較差，屆時部分小區將出現保潔公司負責街巷保潔，物業公司負責小區的物業管理，容易造成責任不清、互相推諉，影響管理效果的問題。
二、意見與建議
一是要多方籌措改造資金。老舊小區居民收入普遍偏低，花錢買服務的意識較為淡薄，街道（園區）難以籌集整治和管理資金。要完成涉及15萬戶群眾的老舊小區改造工作，所需要的資金巨大，需要多方籌措。住建部門要積極向上爭取外墻節能改造、住房維修等專項補貼資金和相關政策扶持；經信、城管要加強對上溝通，協調供電、通信燃氣、熱力等單位將社區整治線路和設施的改造列入本單位工程計劃，并安排專項資金；區政府根據財力狀況，出資整治改造社區公共環境，增加便民設施。同時，可考慮引入社會資本的方式，采取政府、產權單位、居民個人和物業公司按比例共擔的方式籌集改造資金。
二是強化宣傳引導，建立長效機制。改造前，明確升級改造時間和目標并在小區顯著位置予以公示，讓業主能深刻感受到整治改造工作將會給他們帶來的切身利益；物業公司要采取多種形式進行物業管理有關政策法規和知識的宣傳，如建立微信公眾號，讓公眾理解實施物業管理的意義，提高廣大群眾對物業管理的認知程度，同時不斷提高服務質量和水平，為營造一個安全、美好、舒適的生活居住環境而共同努力。同時要增加物業服務透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區布告欄進行張貼，或者以其他方式讓業主知道。針對小區內物業繳費率低的情況，對小區業主物業消費觀念進行引導，廣泛宣傳《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》，通過公示物業成本核算，物業和業主的權力和義務等方式，推動和監督物業企業全面履行職責，讓廣大業主知道物業收費的合理性和合法性，改變業主不交物業費的思想，提高小區物業繳費率。除此之外，還要逐步推進人民調解、法院受理、綜合執法等依法治理進社區進小區活動，建立起老舊小區管理的長效機制。
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三是貫徹有關激勵政策，引導物業公司多元經營。創造條件促進老舊小區內的多種經營，彌補維修管理經費的不足。嚴格落實《關于推進全省老舊小區整治改造和物業管理的意見》（魯建發〔2015〕14號）有關要求，出臺有關政策激勵老舊小區物業企業。一是規模經營激勵，通過支持物業規?；洜I降低成本。二是特許經營激勵，將物業管理區域內的廣告發布權、便民服務亭設置和經營權、停車收費權、快件智能存儲柜場地租賃收費權一定交給物業企業，彌補其物業費。三是拓展經營激勵，允許物業企業開展家政、維修、安裝等便民服務，并收取約定費用。四是后續經營激勵：對自愿接管老舊小區建筑面積5萬平方米以上、簽訂物業服務合同3年期限以上的骨干物業企業，在今后參與物業項目投標時其評標總分自動上浮10%。鼓勵物業公司搭建專業的信息服務平臺，讓業主的需求與社會服務資源的提供在這個平臺上實現對接，比如青華社區的“速易遞”；租賃和房地產中介。物業管理在這方面有很大優勢，隨著房地產三級市場的活躍，老舊小區所具有的地域優勢和配套優勢，使得租賃和交易會越來越活躍。
四是逐步建立老舊小區專項維修資金。1999年以前的商品房基本上未建立維修資金。公房出售房屋和集資建房房屋雖然提取了維修資金，但市房屋資金管理中心不同意動用本金，共用部位和共用設施的維修資金仍然缺乏。針對上述情況，一方面積極協調市房屋資金管理中心必要時可動用維修資金，同時要積極探索維修資金穩妥投資增值的方式方法，不斷壯大維修資金規模。另一方面，針對舊的小區沒有維修基金，靠物業是很難把專項維修資金籌集起來這一情況，政府要采取適當方式建立老舊小區專項維修資金。同時要設立老舊小區應急管理基金。小區出現井蓋丟失、下水道堵塞、化糞池漫溢等問題由政府設立應急維修基金解決，待事后由責任主體補交有關費用，維修事宜由管理責任主體居委會或物業公司負責，避免因資金難以落實導致問題久拖不決。
五是發揮好小區群眾領袖作用，理順情緒，化解矛盾。老舊住宅區整治改造和社區物業管理是一項復雜的系統工程，涉及的群眾多、環節多、細節多，難免出現矛盾和問題，如住戶分攤資金落實、群眾不理解、不配合等問題，這就需要發揮好小區樓片長等群眾領袖的作用，架起與群眾聯系溝通的橋梁紐帶，廣泛征求群眾的意見建議，理順情緒，化解矛盾。對一些關乎群眾切身利益的問題，如信箱、監控的數量和點位，防盜門的樣式、品牌及需要居民承擔的資金數額，小區內樹木花草等處理等，難免出現意見不統一的情形，這時既要面對面征求、召開懇談會等形式，征求群眾的整治意見，在保證絕大多數人利益的同時要做好其他群眾情緒理順工作。此外，在管理方式上，可以考慮社區自治。適時成立業主委員會，由社區居委會協同業主委員會在廣大業主和社區失業人員中優先招聘服務人員，并通過購買服務的方式對公共設施進行檢修，形成自主管理的模式。物業費由業主委員會負責收取并在固定位置定期公示費用收支情況。對于服務不到位的，由業主委員會負責收集投訴意見并更換服務人員。
六是積極協調，形成工作合力。區政府要重點做好對上的協調溝通，充分發揮供電、供水、供暖、供氣等公共服務企業在老舊小區改造和物業管理中的重要作用，尤其是對一些前期沒有并網管理且老化嚴重的小區，爭取優先改造移交并網管理；城管局要推進綜合執法進社區、進小區，對居民區存在的亂搭亂建和違章建筑要加大執法力度，配合社區和物業公司做好清理整頓。建議深入理順區街城管體制，將開放式無人管理小區環衛保潔、園林綠化等責任徹底下放街道，企事業單位自管小區日常管理也由街道負責指導監督。并賦予街道（園區）物管企業進駐的初審權，由街道（園區）結合轄區實際與骨干物業公司簽訂《物業管理合作協議書》，接管其轄區范圍內的開放式無人管理小區。同時，將物業服務企業的資質申報下放到所在街道（園區），即物業企業的資質申報、年審資料，必須先經街道（園區）受理審核后，才能交由區住建部門審批備案，從而使街道（園區）掌握物業服務企業的“緊箍咒”，為推動物業管理和社區管理有機結合創造條件。
七是堅持市場化運作與政府托底并行的工作方法。居住在老舊小區的居民，老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會弱勢群體較為集中的區域。對這部分群體，需要政府部門進行補貼，做好保障，逐步建立起“街道主導、建管并舉、市場化運作、政府托底”的工作機制。在具體操作上，要采取先整改，再收費的方式，以改造的實際成效贏得群眾對繳費的支持。對老舊小區本著“物業公司先期介入、小區先行整改、整改后交付物業管理服務”的方式統籌推進老舊小區的改造和物業管理工作，“改造一個，交付一個，成熟一個，收費一個“的原則有計劃、分批次地推進，有序擴大物業管理的覆蓋面。對改造驗收合格的老舊小區，交付物業公司管理，待物業服務得到絕大多數居民滿意的情況下，啟動物業繳費，實現企業化運營。
八是統一規劃設計，統籌協調推進。在小區前期的改造規劃上，建議聘請專業機構，統一進行規劃，重點是要做好管網、線路等基礎設置的改造規劃，避免重復改造、重復施工等問題。在小區物業管理上，應統一物業管理，避免多頭管理?？煽紤]全區統一招標一個有實力的物業公司，不但可以保證后期物業管理質量，而且可以通過規?；档推髽I成本，減少政府補貼，減輕財政負擔。 ;
老舊小區改造：改什么，怎么改
【來自國新辦新聞發布會的報道】
街老、院老、房老、設施老、生活環境差是許多老舊小區居民共同的煩心事，也是城市管理的老大難。如何破解老舊小區“四老一差”的困局？在國新辦7月1日舉行的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部副部長黃艷表示，將按照中央城市工作會議、《政府工作報告》要求和國務院常務會議部署，全面推進城鎮老舊小區改造。
去年加裝電梯1萬多部
據黃艷介紹，城鎮老舊小區指城市或縣城建成時間較長、市政配套設施老化問題突出、公共服務缺項較多的住宅小區。主要問題有管網破舊，上下水、電網、煤氣、光纖設施缺失或老化嚴重；許多老舊小區不僅缺失養老、撫幼等公共服務，機動車和非機動車的存放等也普遍存在問題；物業管理匱乏，公共環境普遍較差，道路破損、私搭亂建等。
以加裝電梯為例，比如一棟六層的樓房，樓層越高的住戶對加裝電梯的意愿越強烈；但是在需求相對不迫切的一層或者二層的住戶看來，電梯占用了公共空間，其利益或多或少遭受了損害，導致電梯加裝普遍推進緩慢。
“面對這些實際中長期存在的問題，各地通過實踐總結出的經驗是，必須因地制宜，一個樓棟一個方案，甚至一個樓門一個方案，把群眾工作做細做實?！秉S艷說，加裝電梯工程的設計和施工方案，應盡量兼顧各層居民的合理訴求，盡可能通過精心的個性化設計，達到利益最大化、影響最小化。她同時指出，老舊小區加裝電梯“急不得”，住建部正大力推進，但關鍵要依靠居民鄰里協商參與，達成一致。
記者了解到，近年來，北京、上海、廣州、杭州等城市在老舊小區加裝電梯方面進行了大量積極探索?！暗浆F在為止，進展還是比較順利的，大部分居民還是挺配合的，取得的成效也非?？上??！秉S艷表示，2018年，全國老舊小區加裝電梯已經完成了1萬多部，在施工的有4000多部，正在辦理前期手續的有7000多部，老舊小區加裝電梯正全面推開。
面廣量大涉及居民上億人
據了解，目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，面廣量大，且情況各異。如何把握好老舊小區改造的內容？
據黃艷介紹，老舊小區改造內容目前初步分為三大類。一是?；镜呐涮自O施。比如老舊小區里和居民生活直接關系的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善以及加裝電梯、垃圾分類設施的配套等。二是在?；镜幕A上，鼓勵有條件的地區在改造中建設公共活動場地、配建停車場、活動室、物業用房等。三是進一步完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施及公共服務。
“考慮到地區差異較大，各省包括區市可以在此基礎上根據實際情況和需求來制定城市或者社區需要改造的內容清單?！秉S艷說。
像“繡花”一樣改造歷史文化街區
部分的城鎮老舊小區位于歷史文化街區范圍內，承載了很多彌足珍貴的歷史記憶。對于如何協調老舊小區改造與城市歷史文化傳承之間的關系，黃艷表示，要善待歷史遺產，并進行精細建設、運營和維護。
黃艷指出，今后，符合條件的歷史文化街區的維修、維護、改造工作，可以與城鎮老舊小區改造統籌推進。她同時強調，歷史文化街區的改造與一般老舊小區改造有所不同，尤其應遵循幾個要點：一是歷史文化街區保留的歷史信息較多，在改造過程中應做到應保盡保，避免“一拆了之、大拆大建”；二是有些歷史文化街區局部、小范圍的改造力度較大，在改造設計的過程中應做到與整體風貌相協調；三是以合理利用促進保護等。
“最關鍵的是要像‘繡花’一樣推進歷史文化街區的改造修繕，要善待這些非常寶貴的歷史遺產，從建設、設計到運營維護都要做到精細化?！秉S艷表示。
（本報記者 邱玥）
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